Låna till renovering av huset

Idag väljer många att renovera. Inte bara för att det ökar värdet på bostaden, men också för att det ökar trivseln. Det finns tre vanliga sätt att finansiera sin renovering – antigen genom att ta ett särskilt byggnadslån, ett privatlån eller genom att utöka bolånet.

Ett byggnadslån tar du om du har köpt ett renoveringsobjekt

När du tar ett byggnadslån (även kallat byggnadskredit eller byggkreditiv) står din nya bostad som säkerhet för lånet. Banken gör en förhandsvärdering av bostaden och bestämmer sedan lånebeloppet. Du får inte en klumpsumma på en gång utan använder istället krediten i takt med att du betalar fakturor för renoveringen. Räntan är individuell.

Fördelar med byggnadslån:

• du betalar endast ränta för belopp som du har använt och,
• lånet placeras om till ett bolån när bygget är klart.

Läs mer om byggnadslån

Snabblån: schysst eller inte?

Ibland är det nödvändigt att renovera – du måste kanske dränera eller byta takpannor? Det kan komma som en otrevlig överraskning när något plötsligt går sönder i hemmet och prislappen blir tyvärr ofta ganska stor.

I de flesta fallen kommer du få pengar till din renovering genom ett blancolån eller det som många banker idag refererar till som ett privatlån.

I korthet innebär det att:

• du inte behöver lämna någon säkerhet för lånet men,
• räntan kan bli ganska hög.

Om du har en stabil inkomst på mer än 150 000 kronor per år kan du ibland förhandla dig till en lägre ränta. Det högsta beloppet som bankerna brukar låna ut är 500 000 kronor.

Låna inte pengar som du inte kan betala tillbaka

Sedan den 1 september 2018 finns det ett räntetak och ett kostnadstak som bankerna måste förhålla sig till vid privatlån. Regeringen införde detta för att minska risken för att människor ska hamna i det som brukar kallas för en ”skuldspiral”. I och med detta begränsas räntesatsen till max 40 procentenheter högre än referensräntan.

Du hittar mer information på Regeringen.se

Så kan ditt erbjudande från banken se ut

Nedan har vi saxat information från två banker som erbjuder privatlån:

Swedbank 

Kreditränta: 3,84 – 12,84 % (räntan är rörlig och bestäms individuellt)
Lånebelopp: 20 000 – 500 000 kronor
Återbetalningstid: Upp till 12 år
Uppläggningsavgift: 300 kronor (0 kronor för Nyckelkund)
Aviseringsavgift: 0 kronor vid avisering i internetbanken (45 kr vid postal avisering)

ICA-banken

• Låna mellan 20 000 och 350 000 kronor
• Individuell räntesättning
• Ränta 3,70 – 10,95 % (effektiv ränta 3,76-11,52 %)
• Du kan lösa andra lån med lånet hos oss

Du hittar räkneexempel och uppdaterad information på bankernas hemsida. De flesta bankerna i Sverige erbjuder privatlån.

Är du inte intresserad av ett privatlån? Då kan du utöka bolånet istället

Ibland finns det utrymme i pantbrevet att utöka det existerande bolånet. Banken får inte låna ut mer än 85 procent av bostadens värde. Om du exempelvis har en belåningsgrad på 65 procent av bostadens värde innebär detta att du får ta ett lån på ytterligare 20 procent.

Komplettera med nytt pantbrev

Om lånet inte blir tillräckligt högt har du möjlighet att ansöka om ett nytt pantbrev hos Lantmäteriet. Skatten ligger i skrivande stund på 2 procent av det nya pantbrevsbeloppet. Till detta tillkommer också en avgift på nästan 400 kronor som ska till Lantmäteriet samt eventuella handläggningsavgifter som banken tar ut.

Obs. Du får endast utöka ditt bolån om banken anser att du har ekonomisk täckning för detta.

Glöm inte bort att du ska amortera

Mars 2018 infördes skärpta amorteringskrav på nya bolån. Detta innebär att hushåll/husägare som lånar mer än 4,5 gånger sin bruttoinkomst måste amortera ytterligare 1 procentenhet på bolånet. Tidigare behövde alla låntagare med en belåningsgrad på över 70 procent amortera minst 2 procent av lånebeloppet. Detta gäller även i framtiden – tillsammans med de skärpta kraven.

Så mycket måste du låna av banken

Se till att du har gjort upp en noggrann budget på ditt renoveringsprojekt innan du kontaktar banken om ett lånelöfte. Det är inte roligt om pengarna tar slut mitt under renoveringen! Om du vill ha en exakt kostnad för ditt projekt rekommenderar vi att du beställer offerter från hantverkare i din närhet. Ta in minst tre offerter och jämför dessa för att hitta bästa pris.

Läs mer: Så mycket kostar det att anlita hantverkare 

Byt bank och få bättre ränta på lånet

Det kan låta omständligt att flytta bolånet från en bank till en annan – men det är faktiskt en ganska smidig process. På den här sidan går vi igenom ett par saker som det kan vara bra att fundera över.

Varför ska jag flytta bolånet?

Den främsta anledningen: För att pressa boräntan. Ett bolån är något som du har i många år vilket innebär att bankernas villkor med största sannolikhet hinner förändras under din låneperiod (lånets löptid). Därför är det alltid bra att hålla sig uppdaterad och jämföra olika bolån med varandra.  Det är dessutom lönsamt att ha olika banker för lönekonto och lån. På så sätt kan du få ut så bra villkor som möjligt.

Tre anledningar att se över bolånet:

• du sätter press på din nuvarande långivare/bank och
• de erbjuder sig att sänka räntan eller så
• hittar du en annan bank med bättre villkor.

Det är inte alltid en god affär

Bankerna ställer givetvis krav på dig som låntagare. Den nya banken kan exempelvis kräva att du måste använda flera banktjänster om de ska erbjuda en förmånlig ränta. Då blir själva ”flyttprocessen” mer komplicerad. Först och främst måste du fundera över vilka delar av din ekonomi som du vill nyttja på den nya banken – eller om du hellre har kvar din gamla? Om du har bundna lån brukar en bankflytt även innebära ränteskillnadsersättning.

Se upp för oseriösa lån

Den senaste tiden har det varnats för bolåneuppstickare som pressar storbankerna. Larmet gäller främst lånets korta löptid, det vill säga, hur länge ditt avtal med banken gäller. Detta innebär kortfattat att du som låntagare kan ha kvar en skuld när löptiden går ut som banken inte är skyldig att erbjuda bolån för.

Kontrollera därför alltid löptiden på ditt lån. 

Du hittar en intressant artikel om detta på Svenska Dagbladet

Rörlig eller bunden ränta?

Med rörlig ränta ändras kostnaderna i takt med marknaden. Rörlig ränta, eller tre månadsräntan, är statisk i tre månader innan den ändras.

En bunden ränta har som namnet antyder en fast räntekostnad under en tidsperiod som du kommer överens om med din bank. Vanligen gäller bindningstiden mellan ett till tio år. Du ska aldrig binda lånet under en längre period än du planerar att ha bostaden.

Det finns för- och nackdelar med båda räntetyperna. Räntan brukar bli lägre om du har en kort bindningstid, men du kan aldrig veta exakt hur stor kostnaden blir varje månad. Kom ihåg att det gäller fri prissättning när bankerna reglerar ränta samt räntesats.

Vad rekommenderar vi? Om du redan nu vet att du kommer vilja byta bank framöver ska du välja rörlig ränta. Du kan alltid binda räntan senare om du ångrar dig. Väljer du att flytta bolånet med fast ränta (under bindningstiden) kommer du behöva betala ränteskillnadsersättning.

Förhandla om ditt nya bolån

Storbankerna tjänar mångmiljardbelopp på bolånen varje år. Bolånemarginalen har ökat från 1,2 procent till 1,7 under 2000-talet och bankernas räntenetto ligger i skrivande stund på över 100 miljarder.

Detta innebär att det finns utrymme att förhandla.

Vårt tips? Det är inte lätt att köpslå med en bank. Det är viktigt att du alltid hänvisar till konkreta siffror. Ta med dig andra bankers listpriser och snittpriser. Om din bostad har stigit i värde sedan du köpte den kan du använda det som argument för att räntan bör sänkas. Bestäm ett mål innan du inleder förhandlingen: Hur stor rabatt vill du ha? Bind gärna den rabatten mot exempelvis Stibor som är en daglig referensränta.

Tre steg: Så flyttar du bolånet

Om du har förhandlat klart med din gamla långivare och har hittat en ny bank som du vill flytta ditt bolån till ska du:

1. Kontrollera att du får lånet innan du väljer att bli kund på banken.
2. Se över hur amorteringskravet ser ut. Enligt Finansinspektionen bör det nya amorteringskravet inte gälla om du flyttar ett gammalt bolån till en ny bank, men det är inte alla banker som följer den rekommendationen. En del banker, exempelvis Swedbank, räknar ett flyttat lån som ett nytt lån. Det kan vara bra att ha det i åtanke så att det inte kommer som en överraskning.
3. Lägg upp ditt nya bolån och teckna också ett nytt bolåneskydd om du vill ha det. Det brukar vara smart att inte låsa sig till banken under en alltför lång tid – det kommer försämra dina förhandlingsmöjligheter i framtiden.

Låna till ditt renoveringsobjekt

Om du planerar att köpa ett renoveringsobjekt kan du behöva ta ett lån som täcker kostnaden för både renovering samt husköp. Många banker erbjuder idag ett särskilt byggnadslån som är utformat för att hjälpa dig med just detta.

Vad innehåller byggnadslånet?

Ett byggnadslån (även byggnadskredit) tar du för att bekosta en omfattande renovering eller utbyggnad av din bostad. Hur stort lånet blir baseras på bankens förhandsvärdering av din bostad. Ett byggnadslån liknar en kontokredit. Du tar ut pengar allt eftersom bygget fortgår och nya fakturor måste betalas. Banken följer byggprocessen och kontrollerar att värdet ökar i samma takt som du spenderar lånet.

Tre fördelar med byggnadslån:

• du betalar endast ränta för den del av lånet som du utnyttjar,
• det krävs ingen annan säkerhet än din nya bostad och,
• när renoveringsprojektet är klart läggs lånet om till ett vanligt bolån.

Du får inte låna pengar till hela kostnaden av din renovering utan brukar behöva betala en kontantinsats på cirka 20 procent. Det kan vara bra att veta att banken tillämpar individuell räntesättning så räntan på lånet kommer baseras på dina ekonomiska uppgifter.

Ska du göra en mindre renovering? Då kan du istället finansiera renoveringen genom ett privatlån eller genom att utöka bolånet

Så fungerar byggnadslånet (steg-för-steg)

Först och främst måste du kontakta banken och ansöka om ett lånelöfte.

1. Ta reda på den totala kostnaden för ditt renoveringsobjekt (eller projekt). Gör en tidsuppskattning: När ska huset stå klart?
2. Se över din ekonomiska situation: Hur mycket behöver du låna? Vissa banker har som krav att du måste låna minst en miljon. Om du går in på bankens hemsida kommer du med all säkerhet hitta blanketter eller formulär som du ska fylla i. Prata med banken om ränta.
3. När du har beviljats lånet är det dags att köpa objektet. Banken vill ofta att du kontaktar dem ett par veckor innan tillträdet.
4. Sätt igång med renoveringen! Du tar ut pengar i takt med att nya fakturor ska betalas.
5. När renoveringen är klar ska huset besiktigas och det kommer göras en slutvärdering.
6. Byggnadslånet räknas ihop och görs om till ett bolån. Om du lånade 2 miljoner och spenderade 1,5 miljoner behöver du inte betala tillbaka de resterande 500 000 kronorna (eller sitta med ett lån som är större än du behövde) eftersom pengarna aldrig betalades ut av banken.
7. Banken skickar ut ett bolåneskuldebrev och byggnadslånet avslutas. Huset står som säkerhet för ditt nya bolån.

Nu är dags att börja betala tillbaka lånet

Du måste alltid amortera om du lånar till mer än 50 procent av bostadens värde. Du amorterar en procent om året av det totala lånebeloppet. Ligger belåningsgraden på över 70 procent måste du amortera 2 procent tills lånet kommer ner till 70 procent.

Sedan mars 2018 tar bankerna också hänsyn till din bruttoinkomst. Med de nya reglerna måste du amortera ytterligare en procentenhet om du lånar mer än 4,5 procent av din årsinkomst.