Som villaägare eller bostadsrättsförening är det viktigt att ha en underhållsplan. Ni behöver först och främst besvara tre frågor: vad, hur och när?
På den här sidan går vi igenom ett par punkter som bostadsrättsföreningen behöver tänka på när de gör upp sin underhållsplan. Vad är exempelvis en underhållsfond? När vi har gått igenom detta byter vi fokus till villaägaren som själv ansvarar för underhållet av sitt hus.
Planera underhållet av din fastighet: Bostadsrättsförening
Med en välarbetad underhållsplan kan ni i bostadsrättsföreningen sprida ut kostnaderna för underhåll under en längre period. På så sätt minskas behovet av akuta reparationer och förhoppningsvis slipper ni höja avgiften plötsligt vid stora underhållsåtgärder.
En bra underhållsplan ska:
- Sträcka sig 10 till 30 år framåt i tiden.
- Ange hur ofta en underhållsåtgärd behöver utföras och kostnaden för denna.
Notera exempelvis när ni senast renoverade fastighetens fönster, hur mycket det kostade, och när ni ska se över alla fönster igen. Vanligen sker detta inom ett spann på tio år. - Ha en rationell struktur.
Det är exempelvis smart att planera så att en byggnadsställning kan användas till flera åtgärder. - Innehålla en ekonomisk planering.
Kommer det exempelvis bli billigare eller dyrare att måla om fönster – och hur kan föreningen planera för detta?
Se till att ni har koll på ekonomin
När ni har gjort en schablon över fastighetens framtida underhåll är det dags att undersöka hur detta ska finansieras.
- Hur mycket ska ni budgetera årligen, och
- behöver ni en upprätta en underhållsfond?
Hur mycket pengar som måste avsättas beror på fastighetens nuvarande skick, hur många medlemmar den inhyser samt storlek i rena kvadratmeter.
Underhållsfonden är en bokföringstransaktion
Bostadsrättsföreningens underhållsfond tar hand om skötseln av de yttre delarna av fastigheten. Den kan också kallas för yttre fond eller yttre reparationsfond. Detta innebär inte att fonden endast ska läggas på fasaden utan att pengarna ska avsättas till den del/eller delarna av fastigheten som inte tillhör en enskild lägenhet. Fritt eget kapital förs till bundet eget kapitel. Detta sker endast i balansräkningen vilket innebär att den reserverade summan (medel) inte behöver motsvaras av pengar. Det finns alltså inget konto eller fond dit pengarna ska skickas och placeras.
Hur mycket som avsätts till underhållsfonden ska gå att läsa i föreningens stadgar och beloppet bestäms vid årsstämman. I regel kan du räkna med en kostnad på 150 till uppemot 300 kronor per kvadratmeter för underhållet.
Hur ska reparationerna bokföras?
Om det skulle uppstå exempelvis en vattenläcka måste den åtgärdas omgående för att förhindra ytterligare skador på fastigheten. Detta brukar de allra flesta bostadsrättsföreningar klassificera som en akut skada och dessa bör kunna åtgärdas utan ett styrelsebeslut.
En utgift ska självklart bokföras när den uppkommer. Fakturan för vattenläckan betalar du därför och bokför sedan på ett reparationskonto eller renoveringskonto. Många väljer att använda ett 41-konto eller liknande för löpande underhåll och 42-konto för planerat underhåll. Tänk på att BFNAR 2003:4 slutade gälla 2016. Årsredovisningen i en bostadsrättsförening ska istället upprättas enligt ett K-regelverk.
Planera underhållet av ditt hus: Villaägare
Genom att se över ditt hus regelbundet kan du minska risken för dyra reparationskostnader markant. Vad behöver åtgärdas? Sätt upp ett slags ”körschema” där du skriver ner åtgärder som måste fixas inom de närmaste fem åren och uppskattar kostnaden för dessa. Detta kan du exempelvis göra i excel.
I korta drag (så gör du)
Skriv upp när du exempelvis senast målade om dina fönster, hur mycket det kostade, när du planerar nästa åtgärd samt hur mycket den kan förväntas kosta.
Vi har gjort en tabell som listar när olika delar av huset kan behöva ses över. Observera att detta givetvis skiljer sig beroende på material och husläge.
Underhållsåtgärder för din fastighet
Åtgärd | Tidsintervall |
Måla om träfönster | 10 år |
Byta tätningslister på fönster | 15 år |
Byta tegelpannor | 30 år |
Underhåll takplåt | 10 år |
Måla om trädörren | 10 år |
Stambyte i badrum | 50 år |
Underhåll balkonggolv | 30 år |
Byta radiatorer (element) | 70 år |
Byta bergvärmepump | 20 år |
Se också till att du skriver upp när du köper vitvaror och liknande. Medellivslängden på en diskmaskin är exempelvis 10 år medan kyl/frys kan hålla upp till 15 år beroende på fabrikat.
Gör upp en budget
Det kan vara smart att ha ett separat renoveringskonto där du sätter in pengar som ska gå till underhåll av huset. Utgå från din underhållsplan och spara så mycket pengar som din ekonomi tillåter för framtida utgifter.
Generellt bör du spara runt 1 000 till 2 000 kronor i månaden. Detta används till mindre såväl som större reparationer, men också när du exempelvis behöver byta vitvaror i köket.
2 Kommentarer
41 och 42 konton är väl knappast en del av FastBAS2017 för underhåll eller reparationer? Vilken kontplan använder ni? Finns det andra anpassade för fastigheter? /nyfiken
Hej!
Bra artikel, är det någon som har en mall i excel att ladda ner för att skapa en underhållsplan till brf?