Dolda fel och försäkring när du köper hus eller…
Få svar på allt om dolda fel, försäkring och ansvarsfördelning när dolda fel upptäcks i samband med köp av ett hus eller en lägenhet. Hittar du inte svaret du söker i artikeln? Skriv en kommentar (under artikeln) och få hjälp av Byggmentors experter och av andra läsare.
Vi börjar med en grundkurs i de generella reglerna för dolda fel som du bör ha koll på innan du ens börjar planera att flytta. Därefter tittar vi närmare på vanliga frågor och exempel på tvister kring dolda fel som upptäcks efter ett avslutat köp.
Säljaren har störst ansvar för dolda fel
Det viktigaste som köpare, säljare, mäklare och försäkringsbolag måste känna till är att den som säljer är skyldig att informera om alla fel eller brister den känner till. Det är alltså inte okej att utelämna någon skada i hemmet bara för att den är svårupptäckt.
Fel som säljaren och köparen inte känner till kallas just för dolda fel, och är alltså saker som inte är i sin ordning och som varken köpare eller säljare kunde förväntas ha koll på vid tillfället för försäljningen av hemmet.
Så långt enkelt, inte sant? Problemet är som sagt var exakt gränsen går för vad en potentiell köpare ska förväntas upptäcka innan flytt och vad som anses så ovanligt eller osannolikt att det klassas som ett dolt fel och därmed faller på säljaren att åtgärda.
Dolda fel-försäkring
För den som säljer är detta viktigt eftersom du kan bli ansvarig för dolda fel i upp till tio år efter försäljningen. Du kan dock skydda dig mot att behöva åtgärda sådana fel om du skaffar en försäkring, så kallad ”ansvarsförsäkring” eller helt enkelt ”dolda fel-försäkring”. En sådan kan kosta allt från några tusen kronor till över 20 000, beroende på var den tecknas och hur mycket den omfattar.
Den täcker oftast bara upp till en viss maxgräns och självrisken kan vara hög, över 10 000 kronor. Så var noggrann med att ha koll på exakt vad just din dolda fel-försäkring faktiskt erbjuder och inte.
Är du däremot oförsäkrad och säljer en bostad som sedan upptäcks ha exempelvis en svårupptäckt fuktskada, elfel eller annat problem som en besiktningsman rimligen inte kunde ha upptäckt så kan det bli en dyr historia då köparen har rätt att kräva ersättning för de åtgärder som krävs för att lösa problemet.
Den kanske bästa försäkringen mot dolda fel får nog ändå sägas vara en ordentlig besiktning innan köpeavtalet skrivs på. Anlita en oberoende besiktningsman som går igenom huset från grund till taknock, och se till att ett tydligt skriftligt protokoll förs över besiktningen.
Tips: Missa inte vår artikel om viktiga försäkringar när du bygger eller renoverar.
Köparens ansvar då?
Som köpare har du ”undersökningsplikt”, alltså måste den som köper en villa, ett radhus eller en bostadsrätt göra en ordentlig undersökning av hemmet. Endast sådana fel som inte kan sägas upptäckas under en sådan undersökning eller besiktning kan kallas för dolda.
Observera också att husets ålder och allmänna skick spelar in. Är det ett gammalt hus får du helt enkelt förvänta dig mer skavanker, och därmed minskar alltså utrymmet för att kunna hävda dolda fel i efterhand. Alltså, var extra noggrann vid besiktningen om huset byggdes för många år sedan.
Med ovanstående generella riktlinjer och regler för undersökningsplikt, dolda fel och försäkringar går vi in på några vanliga exempel på tillfällen då en tvist kan uppstå mellan parterna i ett bostadsköp.
Fuktskada i taket
Låt säga att du köpt ett nytt hus och ett halvår efter inflyttning upptäcker du omfattande fuktskador i takkonstruktionen. Är det då ett dolt fel?
Svar: Detta är ett exempel på en gråzon i dolda fel-sammanhang. Var fuktskadorna uppenbara om man såg till att undersöka takets insida på nära håll? Då är det inte ett dolt fel utan istället du som köpare som inte skött din undersökningsplikt.
Om de däremot var omöjliga att upptäcka utan att i princip riva delar av väggar eller innertak, då kan du antagligen hävda att det är ett dolt fel och att köparen ska ersätta dig ekonomiskt för att åtgärda fuktskadorna. Mer om fuktskador i hus här.
Eluttag fungerar inte
Vad händer om ett eluttag inte fungerar när du flyttat in och kopplar in en sladd i det för första gången, är det då ett dolt fel där du kan ersättas av säljaren för vad det kostar dig att anlita en elektriker för att reparera felet?
Svaret är nej, att prova att exempelvis eluttag fungerar är något som åligger dig som köpare att kontrollera. Har du skrivit avtal och redan flyttat in får du svårt att påvisa att elfelet var där från början.
Eluttag är precis som andra ”synliga” saker i hemmet – element, vitvaror, fläkt i kök med mera – inte saker som kan anses vara dolda, och därför är det du som köper som på förhand måste säkerställa att allt är i sin ordning med dessa saker.
Besiktningsman gjorde fel, upptäckte inte dolt fel
Att ta in en besiktningsman måste tyvärr inte innebära att du går säker från framtida strul. Ifall besiktningsmannen missar något när du köper exempelvis ett hus, som sedan upptäcks av en annan besiktningsman när du i sin tur ska sälja huset så är det du som säljer som måste åtgärda problemet.
Det går inte att säga exakt vad som händer utan detta måste avgöras från fall till fall och alla parter måste bidra. Bäst är givetvis om du kan sätta dig med köpare, tidigare besiktningsman samt nuvarande besiktningsman och på egen hand komma överens om vem som bör åtgärda det aktuella felet. Funkar inte det kvarstår att gå till en jurist, en process som riskerar att bli dyr och krånglig.
Undersökningsplikt i badrum
En mycket vanlig fråga rörande dolda fel är kring badrum och andra våtrum, antagligen framför allt för att badrummet liksom köket är så utsatt för väta och dessutom har avlopp indraget vilket gör att antalet källor till potentiella fel är många.
Grundregeln vad gäller dolda fel är dock enkel – om inte felet går att upptäcka utan att riva någon del av badrummet är det antagligen att betrakta som ett dolt fel. Men finns minsta tecken på fuktskador att upptäcka med syn eller lukt ska du som köpare genast undersöka detta, innan du skriver avtal.
Kan det antas att felet kunde upptäckts av en besiktningsman får du svårt att hävda att det är ett dolt fel som säljaren ska åtgärda.
Tips: läs mer om badrumsrenovering som inte behöver kosta skjortan.
Fler frågor och svar om dolda fel
En sak är såväl mäklare och husköpare som jurister och hantverkare överens om – området ”dolda fel” är snårigt värre. Det finns gott om gråzoner och varje fall måste bedömas på sina egna premisser.
Vi på Byggmentor tror att det enda sättet att få klarhet i frågor kring denna typ av ärenden är att fler delar med sig av både sina egna erfarenheter men även vågar ställa frågor. Passa gärna på att göra din röst hörd i kommentarsrutan här nedanför, antingen med egna råd kring dolda fel eller frågor du har. Så, tveka inte! Dela med dig av funderingar eller kom med egna tips kring allt som rör dolda fel och försäkringar!
2 Kommentarer
Direkt efter att köper stod klart delade säljaren med sig att rören i köket fryser vid minus 16. Och till vår fasa gäller inte dolda fel försäkringen eftersom säljaren undanhöll informationen så nu får vi betala omdragning av rören helt själva. Behöver jag nämna att jag är rätt missnöjd?
Det är ingen annan än säljaren som är ansvarig för dolda fel… han kan inte ha ”största ansvaret” – vad som är ett dolt fel kan däremot diskuteras!
KÖPAREN har största ansvaret i en husaffär!
Säljaren har, enligt jordabalken, ingen upplysningsskyldighet – men kan bli ansvarig om han ”förfarit svikligt”, dvs. undanhållit information som han förstod var av vikt förköparen.
Man kan inte, formellt, begära ersättning för att åtgärda ett ”dolt fel” – ersättningen skall bestämmas av vad priset på huset hade varit om felet varit känt vid försäljningen. Efter som detta är omöjligt att veta blir ersättningen ändå delar av kostnaden för att åtgärda…
Besiktningsmannen kan inte missa ett dolt fel – för om han missat det så var det ju inte dolt… :-) (observera att besiktningsmannens ansvarstid är två år).
Ett nyrenoverat badrum utan våtrumsintyg eller annan dokumentation är vid köp inte värt mer än 20% av vad det kostar att göra om. Processen mot försökringsbolag och säljare för att få rätt är så dyr och jobbig att man måste förvänta sig att det inte är fackmässigt utfört – och man skall inte betala för mer.